9月末，中國人民銀行有關(guān)負責人表示，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸的最低首付比例。10月12日，中國工商銀行率先發(fā)布關(guān)于批量調(diào)整存量個人住房貸款利率的公告。此后，中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等陸續(xù)發(fā)布公告，宣布將于10月25日起批量調(diào)整存量房貸利率。

　　存量房貸利率下調(diào)出于哪些考量？各家銀行具體怎么調(diào)？調(diào)整后購房者能得到多大實惠？

　　

　　銀行存量房貸利率下調(diào)細則公布

　　——調(diào)降政策略有差異，主要遵循一條調(diào)降準線：LPR減30個基點

　　房貸利率高低、每月還款多少，是許多貸款買房的購房者十分關(guān)注的話題。

　　今年以來，多地多次下調(diào)住房貸款利率。在江蘇蘇州和廣東佛山，部分銀行推出的首套房貸利率降至3.05%；在云南玉溪等地，首套房及二套房貸利率進入“2時代”，降至2.95%。

　　新增房貸利率持續(xù)走低的同時，更多購房者期待銀行下調(diào)存量房貸利率。

　　“我的房子是2021年買的，當時的房貸利率是4.95%，今年下調(diào)到了4.65%，每月能少還幾百元房貸?！奔易∩虾Ｊ徐o安區(qū)的李晨曉說，與目前市場上的新增房貸利率相比，這一水平的存量房貸利率仍高得多，“希望存量房貸利率能像新發(fā)放的房貸利率一樣繼續(xù)下調(diào)，減輕購房者的還款負擔。”

　　針對存量房貸利率調(diào)整，9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，將降低存量房貸利率。9月29日，中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發(fā)布倡議，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整，對于LPR（貸款市場報價利率）基礎(chǔ)上加點幅度高于減30個基點的存量房貸，降為不低于LPR減30個基點，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。10月12日，中國工商銀行率先發(fā)布關(guān)于批量調(diào)整存量個人住房貸款利率的公告。此后，中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行和交通銀行均發(fā)布公告，宣布于10月25日起，對存量個人房貸利率進行批量調(diào)整。

　　哪些存量房貸能調(diào)降？記者梳理相關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，按照各商業(yè)銀行將于2024年10月25日批量調(diào)降的安排，商業(yè)銀行在此之前發(fā)放的房貸均屬于存量房貸，均可參與此次調(diào)降。此外，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。

　　具體怎么調(diào)？根據(jù)各家銀行發(fā)布的公告，不同銀行對首套、二套及以上存量房貸執(zhí)行的調(diào)降政策雖略有差異，但主要遵循一條調(diào)降準線：LPR減30個基點。此前，購房者如在貸款買房時選擇了浮動利率，其個人住房貸款主要根據(jù)LPR變動進行調(diào)整，但加點幅度通常是固定的。一般來說，不同地區(qū)、不同時期發(fā)放的房貸，貸款人所需承擔的加點幅度有所不同。此次調(diào)降明確，對于多數(shù)已取消房貸利率下限的城市，如果購房者目前的房貸利率高于LPR減30個基點，可調(diào)降為不低于LPR減30個基點。目前，多家銀行的調(diào)降方案均為將加點幅度調(diào)整為減30個基點。

　　比如，根據(jù)工商銀行公告，北京、上海、深圳等地區(qū)利率高于LPR減30個基點的首套房貸和其他地區(qū)利率高于LPR減30個基點的全部存量房貸，統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個基點。假如某購房者在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR加55個基點，即4.4%。若5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為LPR減30個基點，即3.55%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息為例進行計算，調(diào)整前每月還款金額約5502元，調(diào)降后每月還款約5033元，購房者每月可節(jié)省支出約469元，共節(jié)省利息約14.06萬元。

　　縮小存量和新增房貸利差

　　——此輪調(diào)降后，存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近

　　實際上，存量房貸利率曾于去年進行過調(diào)降。2023年8月，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，明確“存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款”。根據(jù)中國人民銀行此后公布的數(shù)據(jù)，2023年共有超過23萬億元的存量首套房貸利率批量下調(diào)，平均下調(diào)約73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。2023年批量下調(diào)后，存量房貸利率平均水平降至4.27%。

　　此次為何進一步調(diào)降存量房貸利率？業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是由于目前新增房貸和存量房貸仍有較大利差，應(yīng)進行相應(yīng)調(diào)整。

　　今年5月17日，新一輪房地產(chǎn)政策出臺，正式取消了房貸利率政策下限。此后，國內(nèi)多地房貸利率多次下調(diào)。根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，截至6月末，除北京、上海、深圳3個一線城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均取消。6月新發(fā)放個人住房貸款利率為3.45%，相比去年同期下降0.66個百分點。但與此同時，存量住房貸款利率仍處于相對較高水平，購房者呼吁調(diào)整。

　　“新發(fā)放貸款利率在市場報價利率基礎(chǔ)上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來的加點幅度比較高，5月17日調(diào)整之后，新發(fā)放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。”潘功勝說，對此，中國人民銀行指導銀行對存量房貸利率進行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近。

　　從調(diào)降范圍看，此次調(diào)整較去年存量房貸利率調(diào)降面明顯擴大。招聯(lián)首席研究員董希淼分析，此輪調(diào)降既包括存量首套房貸，也包括其他存量二套及以上房貸。不但浮動利率存量房貸可以調(diào)整，固定利率存量房貸轉(zhuǎn)換為LPR加點形式后也可以調(diào)整。此外，借款人可與銀行重新約定重定價周期和加點幅度，或?qū)⒁龑Ы⑵鸪B(tài)化、更靈活的調(diào)整機制。

　　從操作上看，多家銀行發(fā)布的公告明確，符合條件的房貸借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，再由商業(yè)銀行統(tǒng)一進行批量調(diào)整。不少購房者表示，已借助手機銀行預估自己的存量房貸利率調(diào)整情況。家住湖北荊州的尹舒玉告訴記者，她是在2019年申請的住房貸款，當時執(zhí)行利率為LPR加123個基點，為5.43%。“我在手機銀行查詢的調(diào)降后利率預計為3.9%，跟之前相比大幅下降，和新增住房貸款利率也相對接近，能節(jié)省一大筆利息支出?！彼f。

　　預計將惠及5000萬戶家庭

　　——減輕購房者還款壓力，緩解“提前還貸潮”，壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間

　　站在購房者的角度，此次存量房貸利率統(tǒng)一批量調(diào)降，能明顯減輕其還款壓力。

　　潘功勝表示，此次銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)在1500億元左右，這有助于促進擴大消費和投資。

　　董希淼分析，如果建立起更加靈活的調(diào)整機制，將有助于穩(wěn)定購房者預期，提振市場主體信心。疊加二套房貸全國性最低首付比例下調(diào)至15%以及城市政府調(diào)整限購、限售政策，住房金融政策大幅度密集調(diào)整，向房地產(chǎn)市場發(fā)出了明確且強烈的信號，將對促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展帶來積極作用。

　　從商業(yè)銀行的角度看，調(diào)降存量房貸利率，或在一定程度上緩解其經(jīng)營壓力。

　　近兩年來，購房者群體中掀起“提前還貸潮”。上海市一家商業(yè)銀行個貸經(jīng)理向記者透露，從去年起，向銀行申請?zhí)崆斑€貸的貸款人數(shù)量明顯增長，這在一定程度上導致了銀行高息資產(chǎn)減少。從宏觀數(shù)據(jù)看，據(jù)中國人民銀行披露，6月末金融機構(gòu)個人住房貸款余額37.79萬億元，相比去年末減少0.38萬億元，其中二季度減少0.4萬億元。這與不少購房者選擇提前還貸不無關(guān)系。潘功勝表示，調(diào)降存量房貸利率，有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　采訪中，部分購房者透露調(diào)降落地后將暫緩提前還貸計劃?！拔易罱∠颂崆斑€貸申請，準備攢攢下調(diào)利率節(jié)省的這部分利息支出，加上近期的投資收益，明年打算購置一輛新車?！奔易”本┦形鞒菂^(qū)的陳力力說。

　　不過，在董希淼看來，存量房貸利率批量下調(diào)能在多大程度上促進居民消費和投資，仍需繼續(xù)觀察?！岸唐诳矗瑧?yīng)采取更多措施進一步提振居民消費與投資需求。中長期看，應(yīng)進一步完善全覆蓋的社會保障體系，降低居民后顧之憂進而降低預防性儲蓄意愿，從根本上提振居民消費和投資的意愿和能力?！彼f。

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